ご自宅がハザードマップ内にある時の売却とは？
ハザードマップとは？
ハザードマップ、誰もが一度は耳にしたことがある事と思います。
津波や地震、台風や洪水等の自然災害等で被害が出やすいエリアを指します。
もしご自宅がこのハザードマップ内に指定されている時の売却から買い取りについて今回お話しします。
今回の例では、もし土砂災害警戒区域のご自宅を売却したいケースです。
土砂災害警戒区域
平成13年4月に「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」（略して土砂災害防止法）が、土砂災害から国民の生命・身体を保護するため施工されました。
この法律では、土砂災害の恐れがあるエリアを明確にし、警戒避難体制の整備、一定の開発行為の制限等の対策を推進しようとするものです。
土砂災害警戒区域とは、急傾斜地にがけ崩れや地すべり、土石流等が起こることによって、その近隣にお住まいの人々の生命に危険が生じる可能性があり、土砂災害を防ぐために警戒避難体制を整備しなければいけないと判断する一定の基準に該当するエリアの事を言います。
このようなエリアのご自宅の売却はできるのでしょうか？
兵庫県は、法令に基づいて土砂災害警戒区域等の指定に係る技術的案を定めて、基礎調査を順次実施して土砂災害の恐れがあるエリア等を把握した上で、警戒区域を大きく2つに分けています。
神戸市内については、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）と土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されています。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）には規制は設けられていません。
けれども安全が確保されているわけではないので、今後次第では土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定される可能性があります。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）も土砂災害警戒区域（イエローゾーン）も売却ができないわけではありません。
その点はご安心下さい。
ただ売却する時に警戒区域である事を売主は買主に告知する義務があります。
ハザードマップに指定されているエリアは、河川や山奥の近くに多いので、需要が基本的には少ない地域です。
流通性があまりない上に警戒区域内となると、買いたいと思われるお客様が少ないと言うことは否定できません。
そのため売ることはできますが、実際には売却価格が下がることは否めません。
買取？仲介？どちら？
少しでも高く売りたい方は時間がかかってでも良ければ仲介業者にご相談してみるのは如何でしょうか？
ご自宅が警戒区域内にあるということは、時間が経過すればするほど、災害の影響を受けてしまう可能性が高くなります。
最悪のケースでは、全壊してしまい売却不可能になる可能性も否めません。
そういうリスクを避けるという意味では、多少売却価格が下がってもすぐに買い取ってくれる買い取り業者はメリットがあります。
仲介業者？買い取り業者？同じ不動産会社じゃないの？と思われるかもしれません。
その違いについて説明していきます。
買取と仲介選ぶならどちら？
不動産業者にはいくつか種類があります。
①売買の仲介を専門に扱っている不動産会社
②賃貸を専門に扱っている不動産会社
③マンション、戸建て、土地を直接買い取りしてくれる不動産会社
④収益物件を専門に扱っている不動産会社
⑤オーナーの代わりにマンション管理を専門に扱っている不動産会社
ざっくり分けると不動産会社と言っても上記のように分類されます。
ご自宅を売却したい時は、①と③の二択になります。
①＝仲介業者で、③＝買い取り業者です。
2つのどちらに依頼しても売却は可能ですが、この２つには大きな違いがあります。
メリットやデメリットも合わせてお話しします。
仲介業者
仲介業者とは、不動産を売却する時（もしくは賃貸として貸す時）、売主（貸主）と買主（借主）の仲介役として売買（賃貸）契約の成立に向けて業務を行います。
仲介業者の存在意義は、売主（貸主）と買主（借主）間の取引が円滑に進むように、ご自宅を売りたい方のサポート役となることです。
ご自宅の取引の時、それまであまり経験のない人が関わることが多々あります。
一般的な商品取引と比べ不動産取引は、金額が大きいので価格の設定が難しいです。
そのため仲介業者から相場の傾向を教えてもらい、だいたいこれくらいの金額で売却できるでしょうという金額を元に、お客様自身が売り出し価格を決められるというメリットがあります。
買い取り業者と比べると高い金額で売却できる可能性はありますが、一番最初に設定して希望金額で売却されることは稀で、相場付近の金額で落ち着き、週末ごとの案内やいつ売却できるのかという不安、時間と労力がかかってしまうことも多々あります。
簡単にまとめるとメリットは、
①売却価格が高くなる可能性
②価格を決めるのは売主
③購入者の顔が分かる
愛着のあるご自宅をどんな人が購入するのかが分かります。
デメリットは、
①売主が瑕疵担保責任を負うこと
シロアリ被害や排水管の故障、雨漏りや建築構造上の部位の木部の腐蝕などの保証を一定期間負うことがあり、そうなった時のためにも資金を準備しておくことが得策です。
②案内で週末が潰れてしまうこと
買い取り専門業者
買い取り専門業者とは、買主を探さずに直接売主のご自宅を買い取りする業者です。
その後、リフォーム等して再販売するまでが仕事内容となります。
業者が直接買い取りしてくれるので、早期の売却が可能となります。
週末ごとの案内に煩わしい思いをすることもありません。
ご近所の方に知られることがないのもメリットの１つでしょう。
瑕疵担保責任等も買い取り専門業者が請け負うので、売却後のそういった心配も必要ありません。
良いことだらけのように思えますが、デメリットは仲介業者より売却価格が安くなってしまう可能性がある所でしょう。
簡単にまとめるとメリットは、
①売却に必要な現金が少ない
仲介手数料が不要なのは大きなポイントです。
②住宅ローンの返済がつらい時に即現金化
住宅ローンの滞納により競売に掛けられ、安く買い叩かれる前に売却できる。
③相続の時
相続したご自宅は、相続人が何人もいる場合分配が難しい。
④誰にも知られることなく売却可能
離婚や家族内でのトラブルで売却しなくてはならなくなった時、誰にも知られずに売却できるのは安心です。
⑤週末ごとの案内に時間を奪われない
⑥売却後のリスクがない
瑕疵担保責任を一切負わないので、余分なお金がかかりません。
結局どちらがいいのか？
上記に説明したメリット・デメリットを比較し、売主のケースバイケースで選択しましょう。
売却をお急ぎでなく、週末が案内でつぶれてもＯＫで、少しでも高く売却したい方は仲介業者を！
すぐに現金が必要な方や、瑕疵担保責任の心配をしたくない方は買い取り業者がお勧めです。
