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ご自宅の売却価格に影響する要因とは?

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ご自宅の売却価格に影響する要因とは?

要因とは?


全く同じ条件の隣のお家が4000万円で売却されたとしても、同じように自分の家が同価格で必ず売却できるとは言えません。

どうしてでしょうか?

始めに不動産業者が査定する際に重要視している部分からお話ししたいと思います。

お客様から不動産業者に神戸市内の中古戸建の売却依頼の話が来たとします。

神戸市内は区にもよりますが、比較的需要が多いエリアなので、査定価格も期待できそうですが、絶対売却できるかというとそうでもありません。

売却しやすい条件として、その物件を解体した後も建て替え可能である事が必須です。

当たり前の事を!と思いますよね?けれども実は、家を建てる時には色々な縛りがあるのです。

その縛り=ルールは、建築基準法という法律で定められているのです。

建築基準法に違反している物件は多く存在していますが、そういう物件は次に購入する人が銀行などから融資を受ける事が難しかったり、行政などからの指示・警告が行われて、最悪のケースでは取り壊しされる事もあります。

そのため、なかなか需要が見込めないのです。

建築基準法ではどのように定められているか詳しく説明していきます。

道路の種類


①その物件が前面道路に何m接道しているか?
前面道路に2m以上接道していないと、再建築ができません。

②その物件が接道している道路の幅員は何m
4m以上幅がないと価値が低いとされ、査定額の減額対象となります。

③道路にも種類があり、道路の種類も大切です。

42条1項1号
道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)

42条1項2号 
都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開 発法等によって築造された道路

42条1項3号 
建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定さ れた地域ではその指定された日(基準時といいます)〕現在既に存在してい る道(公道・私道の別は問いません)

42条1項4号
都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定し たもの

42条1項5号
私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定 したもの(一般に「位置指定道路」と呼ばれています)

42条2項
基準時(第1項第3号に同じ)現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m 未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(公道・私道の別を問いません。
一般に「42条2項道路」又は単に「2項道 路」と呼ばれています)

附則5項
市街地建築物法第7条但し書きによって指定された建築線で、その間の距離が4m以上の道路法による道路のみで構成された道路幅4m未満の道路。
但し書き道路は個人が所有している個人名義の場合が多く、通行する場合や掘削する場合には所有者の同意が必要になってくるため基本的には建築しづらい。

前面道路の種類が上の方が道路としての価値が高いです。
それに比例して査定額も変わってきます。


周辺環境も査定額に影響


一般的に嫌悪されやすい環境

★過去に事件・事故等が起きた土地・場所
★山・丘陸の北側の土地、傾斜地
★過去に氾濫のあった川等のそば・低地
★資材置き場、工場、ダンプ等の大型車両の駐車場等があるエリア

価値が下がるとされている周辺環境

★送電線・変電所等の近く
★牛舎・鶏舎等の近く
★飛行場・ヘリポートの近く
★線路・大きな道路の近く
★ゴミ処理場・下水処理場の近く
★火葬場・葬儀場・墓地等の近く
★工場・風俗営業店等の近く



価値が上がるとされている周辺環境

★2WAYアクセス(複数の路線)や駅が利用できる住宅地
★スーパーや商店街等の買い物に便利な住宅地
★大規模な商業施設・複合施設に近く色々な施設が揃っている住宅地
★大規模に区画整理された住宅地



用途地域も査定額に影響


都市計画法という法律によって、土地には種類が決められています。
市街化区域市街化調整区域があります。

市街化区域

既に市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
市街化区域は、用途地域が定められており、自治体による道路、公園、下水道等の都市施設の整備も重点的に実施される。

市街化調整区域

この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり新たに建築物を建てたり増築することを極力抑える地域となる。

売却したい物件が市街化調整区域内だったら、売却が難しくなる場合があります。

ハザードマップ内でも査定額に影響


★土砂災害ハザードマップ
★津波ハザードマップ
★洪水ハザード
★高潮ハザードマップ
等の種類があり、上記のようなハザードマップに指定されている場合も査定額が下がります。



知っているのと知らないのでは大きく影響してくるご自宅の売却知識!
知識をつけて、賢く売却しましょう!

まとめ


このように簡単にはいかないご自宅の売却。

どうしたらよいのかお悩みではありませんか?


絶対にお客様に損をしてほしくないので、今回不動産の基礎知識を深める内容のブログを書きました。

●売り時はいつ?
 時期を逃すと数百万円損をすることに・・・

●売る相手は買取専門業者?仲介業者?

●「相場より高く売れる!」と言われ期待したのに時間ばかりかかり、最後は相場よりもかなり低く売る羽目に・・・





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