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土地建物等の利用に関する民法の見直し(利用の円滑化)

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土地建物等の利用に関する民法の見直し(利用の円滑化)

令和3年民法改正(令和541日施行)


1. 所有者不明土地建物管理制度・管理不全土地建物管理制度

 所有者不明土地・建物は、管理不全状態を起こしやすく、近隣に悪影響を及ぼしたり、公共事業や民間取引を阻害したりするなど問題がありました。

 問題のある不動産のみに特化することで、管理対象範囲と予納金をコンパクトにした利用しやすい財産管理制度が新設されました(マンションに関しては、法制審で審議中)。

利害関係人の請求により地方裁判所に選任された所有者不明土地建物管理人には利用改良行為権限があり、裁判所の許可により、所有者不明土地建物の売却も可能です。利害関係人には、不利益を被る隣地所有者、一部の共有者が不明な場合の他の共有者、適切な管理を目的として土地の取得をしようとする公共事業の実施者などが該当し、管理命令が発令されると、管理命令の登記が職権でなされるので、登記簿で確認できます。

 ゴミ屋敷、擁壁の破損、害虫や獣の発生等の管理不全状態の不動産についても、利害関係人らの請求により、裁判所が管理人を選任して管理を命ずる管理不全土地建物管理制度ができました。


2. 共有制度の見直し

 共有不動産について所在等不明共有者がいる場合、利用の意思決定ができないことから処分や変更行為ができず、公共事業や民間取引が阻害されていたため、以下の見直しがされました。

①軽微変更(たとえば、アスファルト舗装工事、土留工事、建物の外壁屋上防水工事等があり得る)は、全員同意ではなく、持分価格の過半数で決定できます。

所在等不明共有者がある場合には、地方裁判所で、母数から除外する決定を得て、それ以外の持分の過半数で、管理行為(10年以内の山林の賃貸借、5年以内の土地賃貸借、3年以内の定期借家契約等)や軽微変更、それ以外の共有者全員同意で、変更行為(借地権設定、賃貸借設定、農地の宅地造成等)ができます。また、所在等は判明しているが賛否不明の者については、軽微変更・管理行為に限り、分母から除外する決定を得ることが可能です。

③地方裁判所の決定を得て、所在等不明共有者の持分を取得したり、不動産全体を第三者に譲渡したりできる制度が新設されました(供託が必要)。移転登記は、所在等不明共有者の関与なく可能となります。


3. 遺産分割の促進

 遺産分割せず放置されたまま、相続が繰り返されると、いわゆるメガ共有になり、所在等不明者が発生し、管理や処分が困難となっています。

 遺産分割では、法定相続人の個別事情、たとえば、生前贈与を受けたことや、療養看設等の特別の寄与をしたことを考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的ですが、期間が経過すると証拠が散逸し、遺産分割が困難であるといった問題もあります。そこで、道産分割を促進するため、寄与分や特別受益による具体的相続分による遺産分割を求めることができる期間が、被相続人の死亡から10年に制限されました。


4.相隣関係ルールの見直し

 隣地の所有者が所在不明の場合、隣地土地利用や枝の切除等が必要な際に交渉できず、土地の利活用に支障があったため、以下の見直しがされました。

境界、障壁、建物、工作物の築造、収去、修繕、境界標の調査、測量、枝の切取りのため、あらかじめ目的・日時場所・方法を通知して、必要な範囲内で隣地を使用できます。ただし、自己の土地で工事完結工法がある場合は、使用は認められません。

 原則、事前通知が必要ですが、緊急の場合(暴風雨による建物の一部の崩落防止工事のための足場や地震による給排水管破裂等)は使用後の通知で足り、所在等不明の場合は、所在等が判明したときに通知すればよいとされました。

電気・ガス・水道等のライフライン維持のため、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用しなければ継続的給付を受けることができないときは、事前通知のうえ、必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用できます。

 ただし、緊急の場合の想定が難しく、上記①と異なり、通知の相手方が所在等不明の場合であっても、事前通知(公示による意思表示)が必要です。

越境枝に関し、催促しても切除されない場合や、所在等不明や緊急の場合(地震で破損した建物の修繕工事の足場を組む為の越境枝の切除など)は、越境部分に限り枝を切除でき、切除費用は基本的には枝の所有者の負担となります。


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